در دولت گذشته بر مسکن چه گذشت؟
شهروندان:
شکی نیست که با توجه به شرایط ویژه کشورمان امروز رشد بخش مسکن و نهاده‌های وابسته به آن یکی از مهمترین مولفه‌های رشد و توسعه اقتصادی کشور است که به نوبه خود ارتباط مستقیمی با خروج اقتصاد کشور از حالت رکود و رشد اشتغالزایی در کشور دارد.
برای اینکه این مهم بهتر روشن شود کافی است فقط به این موضوع عنایت شود که این بخش و صنایع و نهاده‌های وابسته به آن از قبیل صنعت گچ، کاشی، سیمان، تاسیسات آب و برق و… در دو بخش تولید و توزیع چیزی حدود ۴۵ درصد شاخص‌های رشد اقتصادی کشور را از خود متاثر می‌کنند و این موضوع چنین می‌نماید که برای شناسایی و رفع عوامل رشد منفی اقتصاد کشور در سال پایانی دولت دهم که امروز تبعات آن در ابعاد مختلف بر کشور سایه افکنده است، شناسایی اثر پارامترهای موثر بر رونق این بخش که در قالب رونق ساخت و ساز متبلور می‌شود اهمیت ویژه‌ای می‌یابد.
در آغاز برای درک فضای موجود ضرورت می‌یابد نگاهی اجمالی به پارامترهای موثر بر وضعیت کلی عرضه و تقاضای بازار مسکن کشور انداخته شود. در این نگاه مولفه‌های زیر مهم ارزیابی می‌شوند:
- در حدود یک میلیون و پانصد هزار تقاضای انباشته در بخش مسکن از سالهای قبل به صورت انباشت تقاضا وجود دارد.
- ظرفیت تولید مسکن که باتوجه به روش‌های سنتی تولید مسکن در کشور سالیانه در حدود ۵۵۰۰۰۰ واحد مسکونی بوده رشد قابل توجهی نکرده است.
- با توجه به انفجار جمعیتی بین سالهای ۶۷ تا ۵۹، اکنون متولدین این سالها با ورود به سن ازدواج نیازمند مسکن و رشد فرصت‌های اشتغال هستند این جمعیت که جهشی بالغ بر ۶ میلیون نفر جوان دختر و پسر را شامل می‌شود امروز در سقف تقاضا نیاز به حدود ۳ میلیون واحد مسکن را بر روی میز می‌گذارد.
- ارزیابی‌های کارشناسی نشان می‌دهد که تقاضاهای موثر در بازار مسکن تا خارج شدن کامل متولدین سالهای انفجار جمعیت از بازار تقاضای مسکن همچنان ادامه پیدا کند.
- امروز تعداد خانوارهای ایران بیش از ۱۷میلیون واحد برآورد می‌شود در حالی که هم‌اکنون در حدود کمی‌بیش از ۱۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. این در حالی است که برآورد کارشناسی مسوولان دست‌اندرکار این اختلاف را در سال ۱۳۹۱چیزی حدود ۱۳۰۰۰۰۰ الی ۱۲۰۰۰۰۰ واحد مسکونی نشان می‌داد.
- بررسی‌های آماری نشان می‌دهد در سال ۱۳۹۲ بازار مسکن ایران با بیش از ۹۰۰۰۰۰ ازدواج جدید روبرو بوده است .
جمع‌بندی مطالب فوق این است که التهاب این بخش و رشد تقاضاهای موثر آن حداقل در طول ۱۰ تا ۱۵ سال آینده کماکان وجود خواهد داشت.
اما متاسفانه نگاهی که در طول دولتهای نهم و دهم با نگاه به معضلات فوق‌الذکر بازار مسکن به این بخش حاکم شد علی‌رغم شعارهای تبلیغاتی و صرف هزینه‌های هنگفت مالی، در چارچوب ارزیابی‌های کارشناسی به جز موارد موضعی علی‌رغم جنجال‌های تبلیغاتی در سطوح کلی چندان موفق عمل نکرد.
البته درک این موضوع با مقایسه رشد نامعقول قیمت مسکن در این دو دوره برای افراد عادی جامعه نیز که به نحوی مشکلات آن درگیر بوده اند قابل لمس بوده است. برای اینکه این موضوع بهتر روشن شود در ادامه سعی می‌شود این دو دوره به دو دوره چهار ساله در محدوده سالهای ۱۳۸۸-۱۳۸۴ و ۱۳۸۸-۱۳۹۲ برای ارزیابی بخش مسکن تفکیک شود جایی که نرخ رشد قیمت مسکن در آن سالها در دوره اول به ۸۱ درصد الی ۱۴۰ درصد رسید و قیمت مسکن در محدوده دوره دوم نیز حدوداً سه برابر شد.
امروز تاثیر تحرکات این بخش در گذشته از جهاتی با کمک به ایجاد رکود در بخش ساخت و ساز وضعیت این بخش را در آینده نیز تهدید می‌کند لذا ارزیابی سیاستهای بخش مسکن در دو دوره یاد شده و شناخت ریشه‌های معضلات موجود برای اصلاح و پرهیز از تکرار آنها در آینده ضرورت می‌یابد.
روی کار آمدن دولت نهم در سال ۱۳۸۴ همچون سایر بخش‌ها با رویکرد جدیدی در بخش مسکن مواجه شد که به نوبه خود آشفتگی‌های عمده‌ای را به بخش مسکن تحمیل کرد. این رویکرد که نقطه اوج اثر خود را در سال ۱۳۸۶ بر اقتصاد کشور و تحولات بخش مسکن ظاهر کرد در واقع نمودی منطقی از تبعات حاکم شدن افراط و تفریط در سیاستهای کلی در اقتصاد کشور بطور عام و بخش مسکن دولت وقت بطور خاص در دو دوره فوق‌الذکر بود. مولفه‌های موثر بر رویکرد بخش مسکن در این دوره حاوی عناوین زیر بودند:
۱- شعار تأمین مسکن خانوارهای کمدرآمد(دهک‌های اول، دوم و سوم) که محصول نگاه محدود و بخشی در اجتماع به معضل کلی بخش مسکن بود.
۲- احداث و عرضه مسکن اجاره‌ای به شرط تملیک با پرداخت تسهیلات و اعتبار بانکی .
۳- پرداخت وام قرض الحسنه ۳۰۰۰۰۰۰ تومانی به مستأجران کمدرآمد شهری.
۴- تلاش برای افزایش ظرفیت تولید سالانه مسکن از ۵۵۰۰۰۰ واحد به حدود یک میلیون واحد مسکونی.
واقعیت این است که امروز بنا بر گزارش‌های کارشناسان مسکن نه تنها هیچ کدام از اهداف فوق در آن سالها محقق نشد بلکه با افت تولید از برنامه چهارم نیز عقب افتاد! شکست این سیاست‌ها در کنار عوامل موثری همچون هدایت بخش اعظمی از اعتبارات کشور به طرحهای زود بازدهی که امروز حجم اعظمی از مطالبات مشکوک‌الوصول بانکها را که میزان حدودی آن توسط منابع موثق بالغ بر ۱۵۰ هزار میلیارد تومان تخمین زده می‌شود به خود اختصاص داده است منجر به این شد که نقدینگی و بواسطه تورم بر اقتصاد کشور تحمیل گردد و نهایتاً خود این موضوع نیز باعث شود حتی قسمتی از همین وام‌های طرحهای زود بازده نیز بصورت غیر قانونی به تقاضاهای این بخش هدایت شود.
این عوامل دست به دست هم دادند تا افزایش قیمت مسکن طی سالهای (۱۳۸۶ – ۱۳۸۵) را رقم زنند و به عنوان عاملی موثر برای تشدید سفته بازی در بازار مسکن و گرایش سبد داراییهای مالی کشور به دارایی‌هایی همچون زمین و مسکن مطرح شوند که در ریشه‌ها از عوامل زیر نیز بهره می‌جست.
۱- فشار تقاضا با احساس کاهش عرضه به دلیل پتانسیل وقوع ۰۰۰/۷۰۰ فقره ازدواج
۲- دوره رکود ساخت و ساز در سالهای ۱۳۸۱ الی۱۳۸۵ و کاهش عرضه‌ها در بخش مسکن
۳- تضعیف موقعیت‌های جذب نقدینگی در بازارهایی همچون طلا، اتومبیل، ارز، سکه، بورس و تلفن همراه و… که در نهایت سبب شد قسمت اعظمی از منابع مالی سرگردان کشور به این بخش هدایت شود.
۴- تداوم رشد نقدینگی به خصوص از سالهای ۱۳۸۵-۱۳۸۰ و افزایش انتظارات تورمی موجود در اقتصاد کشور
۵- تأخیر در شروع برنامه‌های تأمین مسکن در سالهای ۱۳۸۵-۱۳۸۴ به علت تأخیر در تخصیص اعتبارات مصوبه .
۶- فقدان انضباط مالی در کشور که در پی آن بخش خصوصی نتوانست بصورت هدفمند نقدینگی‌های خود را به سایر بازارهای مالی سرازیر کند
۷- مواجهه بازار بورس کشور با بازدهی منفی ۳۵ درصدی در بین سالهای ۱۳۸۵-۱۳۸۴
۸- اتخاذ سیاست تعدیل نرخ سود بانکی و فضاسازی غیر واقعی و تبلیغاتی برای حرکت به سوی رویای سودهای بانکی تک رقمی
۹- افت رونق بازار بورس و تغییر علایق مردم از نگهداری سهام و سپرده‌ها به نگهداری مسکن، که به سنگینی کفه تقاضا در این بخش کمک کرد.
۱۰- افزایش سفته بازی در بخش مسکن به دلیل جاذبه‌های ایجاد شده در این بخش در کنار اعطای آسان وامها توسط بانکها و موسسات پولی و اعتباری کشور
با شکست سیاستهای دولت در دوره اول و وقوع جهش قیمت در این دوره در دوره دوم یعنی در محدوده سالهای ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۲ دولت دخالت‌های خود را برای کنترل قیمت در بخش مسکن آغاز کرد که رئوس این سیاست‌ها شامل موارد زیر بود:
الف) مدیریت منابع پولی و تسهیلات بانکی (جلوگیری از اعطای تسهیلات مبادله‌ای یعنی تسهیلاتی که بانکها برای خرید وام‌های مسکونی به متقاضیان می‌دهند تا حدی که در مقاطعی میزان آن در سیستم بانکی به حدود صفر نیز کاهش یافت یا اینکه کاهش تسهیلات مشارکتی یعنی تسهیلاتی که بانکها برای ساخت و ساز مسکن در اختیار مردم قرار می‌دهند در این مورد نیز با توجه به سیاستهای انقباضی دولت در آن سالها، مقدار این تسهیلات نیز کاهش پیدا کرد و تسهیلات پرداختی عمدتاً به سمت قالب مسکن مهر هدایت شد)
ب) مدیریت نقدینگی و تزریق پول به جامعه توسط دولت
— ج) کنترل رشد سطح فعالیت‌های عمرانی دولت و مولفه‌های موثر بر آن
د) ایجاد جذابیت در سایر بازارها از جمله در ایجاد رونق در بازار بورس، مدیریت و کنترل بازار طلا ، سکه و ارز
ه) اتخاذ سیاستهای کنترلی قیمت مسکن با تقویت و حمایت از مسکن مهر، اخذ مالیات از معاملات مکرر و راه‌اندازی کد رهگیری
موارد گفته شده با ایجاد یک جوّ روانی از طرف دولت برای کاهش قیمت مسکن و در نتیجه کمک به پایدار کردن رکود در این بخش در سالهای بعد که خود از عوامل موثر تداوم رکود مسکن در سال ۸۹ بود سبب شد که فنر پتانسیل‌های رشد مسکن به صورت انباشته متمرکز گردد و در سالهای بعد اثر خود را به صورت جهشی دوبرابری در قیمت‌های مسکن به مردم تحمیل کند. البته نبایستی از نظر دور داشت که در این جهش افت شدید ارزش پول ملی نیز خیلی موثر بوده است که در ریشه‌ها از عوامل زیر نشات می‌گرفت:
۱- اتخاذ سیاستهای پرداخت نقدی یارانه و بواسطه آن تزریق نقدینگی و رشد آن در جامعه که به رشد تورم منجر شد.
۲- رشد عمومی قیمت کالاها و خدمات ساختمانی به واسطه رشد تورم.
۳- تشدید تحریم‌های نفتی و بانکی که در کنار ضعف برنامه‌های اقتصادی زمینه رشد ارز در کشور را نیز ایجاد کرد.
۴- تشدید اختلافات سیاسی در کشور که مدیریت اقتصادی کشور را از خود متاثر می‌کرد.
در نهایت همه عوامل یاد شده در بالا دست به دست هم دادند تا قسمت اعظمی از نقدینگی‌های سرگردان جامعه به سمت بازارهایی چون ارز و دلار سرازیر شود و در کنار رشد قیمت دلار از ۱۰۷۰ تومان تا حدود ۳۷۰۰ تومان در آن سالها که رکوردی ۲۴۵ درصدی را برای رشد قیمت ارز در این دوره ثبت کرد برای بخش مسکن نیز رشدی در حدود ۲۰۰ درصد را رقم زند. اما آنچه برای امروز از تجربیات دوره دولت دهم قابل تامل است این است که نبایستی امروز با موضوع قیمت‌های موجود در بخش مسکن احساساتی برخورد کرد یا اینکه با قالب‌های غیر اصولی و بدون توجه به میزان رشد تورم و قیمت‌های ارز همچنان که در محاسبات نیز هماهنگی معناداری بین آنها دیده می‌شود قیمت‌های این بخش را بدون مواجهه اصولی با آن و با نگاه صرف به قدرت خرید مردم کوبید چرا که این موضوع می‌تواند با حاکم کردن رکود بر ساخت و ساز در فاز بعدی مجدداً با کاهش عرضه مسکن جهش قیمت‌ها را بر دوش اقتصاد کشور و مصرف‌کنندگان تحمیل کند.
توحید شوطی
مردم‌سالاری
