به «تراکم فروشی» نیاز داریم
شهروندان:
کار بررسی بودجه سال 1393 شهرداری تهران در شورای شهر آغاز شده است، شورایی که مانند سال‌های گذشته دیگر یکدست اصولگرا نیست. به همین دلیل است که پیشنهادهای شهرداری در بودجه در شورای شهر، تغییر می‌کند. همین امر باعث شده است که برخی از اعضای شورای شهر این طور عنوان کنند که نباید به بودجه نگاه سیاسی داشت.
باوجود این، یکی از بحث‌های مهم هر ساله بودجه و البته در ۲۰ سال گذشته شهر تهران، مسئله تراکم بوده است. به‌ویژه در دوره شهرداری کرباسچی، یکی از اتهامات همیشگی که به او وارد می‌شد، تراکم فروشی یا همان شهرفروشی بود. اما اکنون که نگاه‌ها کمتر سیاسی است، همه قبول دارند که حتی اگر شهرداری تهران دست نیروهای اصولگرا هم باشد، این نهاد برای تامین هزینه‌های خود چاره‌ای جز فروش تراکم ندارد، امری که برخی آن را هنوز شهرفروشی می‌دانند.
ضریب پیشنهادی تراکم شهرداری ۵۵ درصد بود که کمیسیون شهرسازی شورا آن را به ۲۴ درصد کاهش داد. درباره وضع تراکم و درآمدهای آن در بودجه و نظر کلی شورا در این باره، با محسن سرخو، عضو شورای اسلامی شهر تهران گفت‌وگو کردیم.
- نظر شما درباره تراکم و سهم آن در بودجه سال آینده شهرداری تهران چیست و چرا ضریب ۵۵ درصدی پیشنهادی شهرداری به ۲۴ درصد کاهش یافت؟
یکی از بخش‌های درآمد شهرداری تراکم و تعیین نرخ پایه برای آن است. اگر شهرداری می‌خواهد در شهر کار کند، باید منابع درآمدی داشته باشد تا بتواند متناسب با آن مصارف خود را تنظیم بکند. بنابراین قطع کردن این‌ها اصلا به صلاح نیست، مگر زمانی که اعتبار جایگزین داشته باشیم. از طرف دیگر، نباید این عدد بی‌رویه افزایش پیدا کند و نباید به هیچ وجه اجازه بدهیم که سکونت در شهر تهران، برای مردم این شهر گران تمام شود و مردم بیش از این دچار عسرت و هزینه شوند.
لذا خیلی باید دقت کرد تا منابع شهرداری در برنامه ۵ ساله و بودجه سال آینده طوری درنظر گرفته شود که درعین تامین نیازهای اولیه شهرداری برای نگهداری فضای سبز، نظافت شهر و پروژه‌های عمرانی که دارای اولویت هستند، منابع را به انداز‌ه‌ای بالا نگیریم که هزینه‌های مردم را افزایش دهد. همچنین وقتی شهرداری بودجه و منابع اضافه در اختیار داشته باشد، ممکن است به خوبی از این منابع استفاده نشود و به ریخت‌وپاش‌هایی تبدیل شود که در زمینه‌های مختلف، گاهی مردم تهران شاهد آن هستند.
بنابراین باید منابع را تا حد نیاز مصارف اصلی شهر تهران در نظر بگیریم و بیش از آن نباید روی افزایش نرخ‌ها یا درآمدهای اضافه‌تر شهرداری تاکید کنیم. زیرا در این صورت دیگر عایدی‌ای نصیب مردم نخواهد شد، بلکه تبدیل به بحث‌های اضافی و ریخت‌‌وپاش‌های هزینه‌ای و غیرضروری می‌شود.
- رقم تامین اعتباری که شهرداری از محل تراکم پیشنهاد کرده بود، چقدر بود؟
رقمش در خاطرم نیست.
- قرار بود چند درصد اعتبارات کل سال آینده شهرداری از محل تراکم تامین شود؟
متاسفانه هیچ رقم و شاخصی را حفظ نیستم.
- ضریب ۵۵ درصدی که شهرداری پیشنهاد کرده بود، براساس چه مقدمه یا نیازی بود؟
این افزایش است بسیار بالا بود. البته خود مدیران شهرداری که در جلسه شورا حضور داشتند با نظر کمیسیون شهرسازی درباره تراکم موافقت کردند. با تصویب پیشنهاد شهرداری، قیمت کارشناسی ملک افزایش می‌یافت.
- نکته دیگری که وجود دارد، تعرفه تغییر کاربری ساختمان و پارکینگ است. فکر نمی‌کنید تعیین این تعرفه به معنای تشویق به حذف پارکینگ در شهر تهران است؟
تعرفه برای این است که جرائمی که برای نساختن پارکینگ‌ها در نظر گرفته می‌شود، تشدید شوند. یعنی سازندگان ملزم به ساخت پارکینگ شوند، در غیر این صورت باید جریمه‌هایی بپردازند که تشدید خواهد شد.
- نکته دیگر، تعیین ضرایب افزایش نرخ تراکم براساس مرغوبیت هر منطقه است.
این امر به نرخ‌های پایه مربوط می‌شود که در آن ضریبی به نام «پی» وجود دارد که این ضریب باید مشخص شود. به هر حال، برای همه محله‌های تهران نمی‌توانیم یک حکم کلی صادر کنیم. مردم با سطح طبقات اقتصادی مختلف، در هر یک از مناطق تهران سکونت دارند و نمی‌توانیم بگوییم ضرایب تراکم در مناطق یک یا ۳، باید یکسان در نظر گرفته شود. در هر منطقه، محله‌ها و مناطقی داریم که برای کشف قیمت پایه باید ضریب را پایین‌تر در نظر بگیریم و در برخی از محله‌ها که ساخت‌وساز ارزش افزوده بالاتری را برای مالکان ایجاد می‌کند، ضریب باید بالاتر در نظر گرفته شود. برای همین، این امر یک مجموعه مفصلی می‌شود و این ضرایب باید با یک کار کارشناسی کسب شود.
- تراکم یک بحث دامنه‌داری از زمان آقای کرباسچی بود. بالاخره تکلیف شهر و شهرداری تهران نسبت به تراکم چیست؟ تراکم باید باشد یا نباید باشد؟
تا حد مشخصی به تراکم نیاز داریم. اگر در منطقه، کوچه و خیابانی اجازه دادیم که ساختمان‌هایی با ۵ یا ۴ طبقه روی پیلوت ساخته شود، نمی‌توانیم در کنار این ساختمان، به مالک یک ساختمان کلنگی اجازه ساخت تا این اندازه را ندهیم. بنابراین به این افراد هم باید از نظر طبقه و تراکم، به شرط داشتن شرایط قانونی و یکسان، اجازه افزایش طبقات و تراکم داده شود. اما این نکته را باید مدنظر قرار دهیم در مناطقی از شهر تهران که به عموم مردم اجازه نمی‌دهیم ساختمان بلندمرتبه بسازند، نباید استثنا قائل شویم تا وسط این ساختمان‌های یکسان، یک ساختمان با طبقات غیرمتعارف، اجازه بلندمرتبه سازی پیدا کند.
به عنوان مثال، همین ساختمان معروفی که در خیابان ایران‌زمین گودبرداری شده است، حتی اگر گودبرداری ریزش نمی‌کرد و این گرفتاری‌ها را برای مردم ایجاد نمی‌کرد، به هر حال در بین ساختمان‌هایی که به هیچیک اجازه نمی‌دهیم به غیر از ۲ طبقه در زیرزمین احداث کنند، ناگهان ساختمان ۳۸ و نیم طبقه‌ای اجازه ساخت داده می‌شود که ۱۰ طبقه آن زیر زمین است. شهرداری چنین اجازه‌ای را داده است و به اعتقاد ما کار درستی نیست. گرچه در کمیسیون ماده ۵ مصوبات لازم آن گرفته شده است، اما اصلا شهرداری نباید چنین مصوبه‌هایی را به کمیسیون ماده ۵ ارسال کند و باید رعایت حال منطقه و مردم آن بشود.
اگر در این پهنه به هیچ فردی اجازه بلند‌مرتبه‌سازی را نمی‌دهیم، نباید به آدم خاصی چنین اجازه‌ای داده شود، ولو با تصویب کمیسیون ماده ۵٫ اگر در جایی باشد که به سایر مردم هم چنین اجازه‌ای داده می‌شود، در این صورت کسی که مورد معامله شهرداری هست، او هم می‌تواند چنین اجازه‌ای را بگیرد.
- یکی از بحث‌هایی که در حاشیه افزایش قیمت مسکن در تهران مطرح می‌شود، نقش هزینه‌های شهرداری است. تراکم چه نقشی در افزایش قیمت مسکن دارد؟
در قیمت مسکن یا به طور کلی درتعیین نرخ‌ها، عوامل متعددی تاثیرگذار هستند. اما اینکه سهم هریک چقدر است، باید به طور اساسی و کارشناسی بررسی شود. یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن دستمزد است، قیمت مصالح اصلی مانند سیمان و فولاد و هزینه‌هایی که شهرداری دریافت می‌کند، مانند عوارض و تراکم هم موثر است. عامل دیگر که تاثیر زیادتری داشته است، قیمت زمین است. یعنی عوامل ساخت تاثیر به مراتب کمتری نسبت به تاثیر افزایش قیمت زمین در تعیین قیمت نهایی مسکن در شهر تهران دارند.
- آقای شیبانی نکته‌ای را مطرح کرد که بررسی بودجه سیاسی نباشد. آیا چنین بحثی وجود دارد و دلیل بیان این حرف از سوی ایشان چه بود؟
من علت آن را نمی‌دانم و باید از خودشان بپرسید. نوعا در بحث‌های کارشناسی به‌ویژه در حوزه بودجه، پیشنهادهایی که داده می‌شود، سیاسی نیست. اما شاید نکته‌ای مد نظر ایشان بوده است که ما از آن بی‌اطلاع هستیم. هیچیک از بحث‌ها و نه لزوما بودجه، بلکه هیچ بحثی که در شورا مطرح می‌شود، سیاسی نیست. مثلا تذکری که درباره حادثه خیابان جمهوری داده شد و در آن دو بانوی زحمتکش جان خود را از دست دادند، این تذکر از سوی برخی سیاسی قلمداد شد. در صورتی که اصلا اینگونه نبود و اکنون که ۲ هفته از ماجرا می‌گذرد، حتی یک بار نشنیدیم که مسئولان آتش نشانی یا شهرداری، عذرخواهی و یا حداقل یک اظهارتاسف کنند. از این رو این تذکر سیاسی نبود.
مرتضی گلپور
قانون
