تاریخ انتشار : چهارشنبه ۷ خرداد ۱۳۹۳ زمان انتشار : ۲۳:۲۳

شهروندان:
بازار مسکن در ایران از ارزش افزوده ی بالایی برخوردار است. در حالی که در بسیاری از کشورها، مسکن تنها مکانی برای سکونت و زندگی و به عنوان یک کالای اجتماعی تعریف می شود، در ایران اما به دلیل آشفتگی های اقتصادی سال های گذشته، مسکن تبدیل به ابزار سرمایه شده است.

در بسیاری از کشورها حجم اصلی نقدینگی در عرصه های مولدی چون تولید و بازار بورس حضور دارد. در ایران اما به دلیل شناخت ناکافی از این بازارها و ناامن بودن فضای کسب و کار، توجه سرمایه داران به بازارهای سنتی مانند زمین، مسکن، طلا و ارز معطوف است و هجوم سرمایه گذاری به این بازارها باعث ایجاد تقاضای کاذب و «سفته بازی» و در نتیجه افزایش قیمت ها می شود. در این میان نیازمندان واقعی مسکن با بالا رفتن قیمت ها قدرت خرید خود را از دست می دهند.

غیرواقعی بودن قیمت مسکن در کشور به حدی است که چندی پیش «فریبرز واحدی» مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران با بیان اینکه متوسط قیمت مسکن در تهران گران تر از شهرهای اروپایی است، تصریح کرد: در زمان حاضر که قیمت زمین طی سال های گذشته بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته است، قیمت زمین بیشتر از قیمت واقعی در تهران مشاهده می شود؛ چرا که متوسط قیمت زمین در اروپا هم بیش از ۴۰۰ یورو نیست.

البته گرانی خانه تنها مشکل تهران نیست و این عارضه به کلان شهرهای استان های دیگر و حتی شهرهای کوچک هم سرایت کرده است.

خانه کالایی است که ماهیت اجتماعی دارد اما در سال های گذشته زیر تاثیر سیاست های غلط در عرصه ی اقتصادی و به طور مشخص مسکن، این کالای اجتماعی به کالای سرمایه یی تبدیل شده است. از طرفی دیگر افزایش بی سابقه ی بیکاری در شهرها، هجوم جمعیت قابل توجه را با هدف جست و جوی کار به کلان شهرها کشاند که با افزایش میزان تقاضا برای خانه و کاهش میزان عرضه، ارزش خانه را به چند برابر نرخ واقعی خود رساند که بسیاری از اقشار حتی اقشار متوسط رو به بالا را هم از خانه دار شدن محروم کرد.

به اعتقاد بسیاری از کارشناسان اقتصادی، دولت باید کمترین نقش را در بازار مسکن و در واقع باید بیشتر نقش حمایتی برای انبوه سازان و پیمانکاران متعهد داشته باشد. با این وجود در سال های گذشته دولت با ورود به بخش مسکن باعث جهش قیمت ها در بازار شد که نه تنها نیاز دهک های پایین اقتصادی را تامین نکرد بلکه با ساخت مسکن غیراستاندارد و بی کیفیت در قالب طرح «مسکن مهر»، حجم انبوهی از نقدینگی روانه ی بازار شد و باعث افزایش نرخ تورم شد.

در این میان دولت یازدهم از زمان آغاز به کارش، با برنامه ها و اقدام هایی از جمله طرح جامع مسکن و مسکن امید، افزایش تسهیلات بانکی برای تامین مسکن و تکمیل تعهدهای دولت پیشین، سر و سامان دادن به وضعیت مسکن را در دستور کار خود قرار داده است. در این راستا افزون بر در اختیار گذاشتن مسکن با شرایط ایده آل برای دهک های پایین، تامین ۵۰ درصد هزینه ی خرید مسکن از طریق تسهیلات بانکی یکی از مهم ترین سیاست ها و پیشنهادهای «عباس آخوندی» وزیر راه و شهرسازی در دولت یازدهم است.

پایبندی به تعهدهای پیشین

دولت نهم و دهم مسکن مهر را آبروی خود می دانست و معتقد بود با اجرای این طرح توانسته است بخش عمده یی از مشکلات مردم در زمینه ی مسکن را تامین کند؛ در حالی که بر اساس گزارش های رسمی مرکز آمار ایران در سال های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۱ متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی در تهران ۴۵۹ درصد افزایش یافت.

البته طرح مسکن مهر اجرا شده در دولت نهم و دهم آن چیزی که در قانون آمده بود، نبود. طبق قانون، مسکن مهر باید شامل اجاره ی بلند مدت زمین برای احداث مسکن می شد اما در یک تصمیم غیر کارشناسانه، ساخت مسکن مهر از ۲۰ هزار واحد در سال به یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد رسید که همین دستور افزایش غیر کارشناسی، باعث شد تا بخش عمده یی از بودجه ی سازمان ها و منابع مالی بانک ها صرف اجرای این دستور شود که در نهایت هم با ورود پیمانکاران غیر متعهد و استفاده از مصالح غیر استاندارد و از همه مهم تر جانمایی نادرست اجرای این طرح، مسکن مهر به طرح شکست خورده ی دولت پیشین تبدیل شد.

هر چند وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم همواره یکی از منتقدان مسکن مهر بوده است اما همواره انجام تعهدهای دولت پیشین را یکی از مسوولیت های وزارتخانه عنوان می کند و معتقد است مسکن مهر را نه با سیاست های دولت پیشین بلکه با سیاست های جدید در راستای ارتقای کیفیت به سرانجام می رساند؛ چراکه زندگی ۱۰ میلیون تن با آن گره خورده است.

فریبز واحدی مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران در گفت و گو با گروه پژوهش های خبری ایرنا در این ارتباط گفت: خرداد ماه سال ۹۴ طرح مسکن مهر در شهرهایی با جمعیت بالای ۲۵ هزار نفر به پایان می رسد و همچنین ۷۰ درصد واحدهای مسکونی شهرهای کمتر از ۲۵ هزار جمعیت آماده شده است و ۳۰ درصد باقی مانده تا پایان سال به بهره برداری می رسد.

طرح جامع مسکن دولت یازدهم

یکی از انتقادهای جدی که به مسکن مهر وارد است و آخوندی هم در اظهارات خود همواره به آن اشاره کرده است، این است که این طرح مکان یابی و جانمایی درستی نداشته است. آخوندی اواخر فروردین ماه سال جاری بزرگترین معضل مسکن مهر را خارج سازی مردم از مسوولیت ساخت و ساز و ورود دولت به این عرصه بیان کرد.

یکی از مهم ترین برنامه های دولت در بخش مسکن تهیه و تنظیم و اجرایی کردن طرح جامع مسکن است. در زمان حاضر دولت در حال استفاده از مشاوران عالی در حوزه ی اقتصاد و ساختمان است و تا نهایی شدن این طرح وعده یی در این باره به مردم نداده است. چیزی که در دولت پیشین به ندرت دیده می شد بهره مندی از نظرهای کارشناسان بود؛ هر چند در آن زمان هم بسیاری از کارشناسان به دولت درباره ی اجرای مسکن مهر و پیامدهای منفی آن هشدار دادند اما دولت وقت بدون در نظر گرفتن پیشنهادهای مشاوران به ساخت و سازها در قالب این طرح ادامه داد؛ تا جایی که در زمان حاضر بسیاری از واحدهای مسکن مهر روستایی و شهرهای کوچک خالی از سکنه هستند و استقبالی برای سکونت در این واحدها از طرف مردم نشده است.

حال دولت جدید در طرح جامع مسکن که شامل مسکن های حمایتی و اجتماعی می شود تمام این مسایل را در نظر گرفته است و به گفته ی مقام های مسوول به زودی تمام جزییات آن منتشر می شود. در حالی که دولت هنوز درباره ی همه ی موارد و جزییات مسکن اجتماعی به نتیجه نرسیده است، برخی از مسوولان درباره ی مهمترین جزییات این طرح صحبت کرده اند.

در این ارتباط «محمد پژمان» مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن چندی پیش با بیان این که نحوه ی واگذاری مسکن اجتماعی پس از تولید مشخص می شود، گفت: واگذاری مسکن اجتماعی به صورت اجاره ی محض، اجاره به شرط تملیک یا ملکی پس از آسیب شناسی دقیق وزارت راه و شهرسازی مشخص خواهد شد. در مسکن اجتماعی در زمان حاضر تمرکز ما روی تولید است و پس از آن به مرحله ی دوم یعنی چگونگی واگذاری این واحدها به خانوارهای نیازمند می رسیم.

چیزی که تا کنون در ارتباط با طرح مسکن اجتماعی مشخص شده است این است که مسکن اجتماعی با هدف نوسازی بافت فرسوده ی شهرها قرار است در این بافت ها به اجرا برسد که افزون بر بهسازی این مناطق، امکانات زیر بنایی هم در دسترس مردم قرار گیرد. همچنین طرح مسکن اجتماعی شامل قشر متوسط به پایین جامعه یعنی دهک دوم به پایین می شود که قرار است در اجرایی شدن این طرح، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با وزارت راه و شهرسازی همکاری کند.

در این ارتباط «سید مهدی هاشمی» رییس کمیسیون عمران مجلس نهم در گفت و گو با گروه پژوهش های خبری ایرنا با بیان اینکه هنوز جزییات مسکن اجتماعی منتشر نشده است، گفت: طرح مسکن اجتماعی در زمان حاضر در حد پیش نویس است و هنوز بررسی و کارهای مطالعاتی دولت در این بحث به پایان نرسیده است.

وی با بیان اینکه آن چیزی که مشخص شده این است که این طرح به دو دهک آخر اختصاص می یابد، ادامه داد: در حالی که اقشار متوسط رو به بالا در کشور هنوز با مشکل تامین مسکن رو به رو هستند، مشکل تامین خانه برای دهک های پایین حادتر است و از این رو طرح مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی تنها شامل دو دهک آخر می شود.

نماینده ی مردم تهران در مجلس شورای اسلامی گفت: خانواده های زیر پوشش کمیته ی امداد و سازمان بهزیستی و خانواده هایی که از شغل و درآمد ثابتی برخوردار نیستند و حداقل حقوق و مزایا را دارند در اولویت بهره مندی از مسکن اجتماعی قرار دارند که البته شناسایی این افراد از طریق سامانه ی ثبت مشخصات برای دریافت هدفمندی یارانه ها هم ممکن است.

مسکن امید برای کارگران

طرح مسکن امید از دیگر طرح های دولت در بخش مسکن است که اجرای آن بر عهده ی وزارت کار، تعاون و رفاه اجتماعی است. این طرح در هیات امنا و هیات مدیره ی تامین اجتماعی به تصویب رسیده است و پس از تدوین ساز و کارهای لازم به اجرا می رسد. به گفته ی مسوولان این وزارتخانه، بودجه ی مورد نیاز این طرح از محل منابع سازمان تامین اجتماعی است و این طرح به کارگران زیر پوشش این سازمان اختصاص دارد.

«فرامرز توفیقی» فعال کارگری در گفت و گو با گروه پژوهش های خبری ایرنا با بیان اینکه طرح مسکن امید با شرایط معیشت کارگران در نظر گرفته شده است، گفت: اساسنامه ی مسکن امید به تصویب رسیده است و این طرح شامل کارگران و کارکنان و بازنشستگان زیر پوشش تامین اجتماعی که در کلان شهرها فاقد مسکن هستند، می شود.

وی با تاکید براینکه براساس سیاست های وزارت کار، تعاون و رفاه اجتماعی سهم آورده ی کارگران در تهیه ی مسکن امید به طور قطع در توان کارگران خواهد بود، بیان کرد: هرچند مبلغ و متراژ مسکن امید هنوز نهایی نشده است و نمی توان اطلاعاتی در این خصوص داد اما با وجود قدرت اقتصادی دو بانک رفاه و تعاون اقتصاد که از مجموعه های وزارت کار هستند به طور قطع سهم آورده ی کارگران آنقدری نخواهد بود که تامین آن دشوار باشد.

توفیقی یکی از شروط مسکن امید را جانمایی مناسب دانست و گفت: معتقدم یکی از مشکلات مسکن مهر جانمایی نادرست آن و دسترسی دشوار مردم به شهر و تامین نیازمندی های آنها بود. بر اساس این تجربه، یکی از مواردی که در مسکن امید به آن توجه ویژه شده است، موضوع جانمایی واحدهای مسکونی است. از آنجایی که کارگران نمی توانند کار را فدای مسکن کنند، مسکن امید در منطقه یی از کلان شهرها جانمایی می شوند که دسترسی به مرکز شهر راحت باشد و کارگر مسافت طولانی را از خانه تا محل کار طی نکند.

این فعال کارگری ادامه داد: واحدهای مسکن امید از یک خوابه تا سه خوابه طراحی شده است که براساس تعداد افراد خانواده ارایه ی خانه های یک خوابه، دو خوابه و سه خوابه به خانواده ها و زوج های جوان بررسی می شود.

توفیقی درباره ی کیفیت ساخت و ساز مجموعه ی مسکن امید تاکید کرد: مسکن مهر یک تجربه ی ناموفق در انبوه سازی دولتی است که فاقد کیفیت و استانداردهای لازم است. مسکن امید به طور قطع به سرنوشت مسکن مهر دچار نمی شود؛ چراکه شرکت «خانه سازی ایران» مسوولیت ساخت و ساز واحدهای مسکن امید را بر عهده دارد که یکی از معتبرترین شرکت های ساختمانی کشور است و ویلا سازی های شمال کشور و جزیره ی کیش را در کارنامه ی خود دارد.

چشم انداز روشن در بخش مسکن

دولت یازدهم و متولی بخش مسکن کشور یعنی وزیر راه و شهرسازی معتقد است دولت نباید دخالتی در ساخت و ساز مسکن داشته باشد بلکه باید به طور غیر مستقیم با افزایش تسهیلات بانکی و حمایت از پیمانکاران و انبوه سازان متعهد به تقاضای مسکن پاسخ دهد.

افزایش نرخ مسکن در ایران به ناهمخوانی میزان عرضه با میزان تقاضا بر می گردد. «بیت الله ستاریان» کارشناس مسکن در این ارتباط به گروه پژوهش های خبری ایرنا گفت: مشکل تامین مسکن از سال ۱۳۵۵ همزمان با افزایش جمعیت کشور شروع شد و با افزایش ۲۰ میلیونی جمعیت در سال ۶۵ خود را نشان داد.

وی با اشاره به راهکارهای مهار مشکل تامین مسکن و مهار افزایش نرخ آن ادامه داد:دولت تنها می تواند نقش ۱۰ درصدی در بازار مسکن داشته باشد و ۹۰ درصد بازار مسکن باید به بخش خصوصی واگذار شود. به طور قطع تامین منابع مالی به صورت رهن ثانویه و مسکوکات، سرمایه گذاری به صورت فاینانس، تامین زیر ساخت ها و تسهیل قوانین و طراحی شهرک های مسکونی می تواند به میزان قابل توجهی از مشکلات مسکن را کاهش دهد.

موضوعی که دولت یازدهم در تمام طرح های مسکنی به آن توجه داشته است موضوع جانمایی و کیفیت ساخت و ساز ها است و اینکه در عین حال که ساخت و سازها در مناطقی از شهر باشد که دسترسی مردم به امکانات شهری فراهم باشد، این مناطق کمترین ارزش افزوده را داشته باشند تا نه تنها خود این ساخت و سازها باعث افزایش نرخ مسکن شود بلکه نرخ مسکن را کاهش و آن را به قیمت واقعی خود نزدیک کند.